晴海フラッグ(Harumi Flag)の検討

晴海フラッグ

2021/12/2 本日時点の情報に修正しました。申し込み倍率のところと災害のところを加筆。

今後の晴海フラッグ(スケジュール)

「SUN VILLAGE 第1期2次」「PARK VILLAGE 第2期」の予定と間取りが発表されました。2022年3月中旬に抽選が行われるような日程になります(3月下旬から変更)。現時点ではパビリオン(モデルルーム)見学再開は2022年1月上旬予定のままです。

なお、2021年9月に販売活動が再開されて話題となったのは「SUN VILLAGE 第1期」と「SEA VILLAGE 第2期」 です。全戸申し込みが入り終了したと思われます。

2021/11/22SUN1 SEA2 抽選 終了
2022/1モデルルーム再開予定
SUN1期2次
PARK2期
2022/3中旬SUN1期2次 PARK2期 販売・抽選
2022/5中旬 SEA2期2次 販売・抽選

ちなみに第一工区というのはタワー棟を除く選手村部分で、第二工区はタワー棟です。

これから検討する方へ

2021/11/25現在、次の募集待ちの時期です。晴海フラッグの公式サイトへいって右上のENTRYボタンからエントリーして次の募集を待ちましょう。

晴海フラッグ公式サイト

一部の噂と異なり、実際はモデルルームまでたどり着くのがまず大変で、たどり着けても大抽選会が待っているのが現実です。

ちなみに入居時期は2024年3月下旬よりとなっています。

供給済み戸数と未供給(残り)戸数

※タワー棟を含むと分かりにくいという指摘があったため分けました。

供給済み戸数

2019/8
供給
2019/11
供給
2021/11
供給
PARK389221610
SEA211119166496
SUN465465
6003406311571

ここまでの供給済み(売り出された)戸数の合計は1571戸となっています。

未供給戸数(タワー棟除く)

総戸数供給済未供給
PARK915610305(33%)
SEA686496190(28%)
SUN1089465624(57%)
26901571(58%)1119(42%)

タワー棟を除く部分は総数が2690戸ですので、いわゆる選手村部分としてはすでに58%が供給済みとなります。

未供給戸数(タワー棟含む)

総戸数供給済未供給
PARK16376101027(63%)
SEA686496190(28%)
SUN18224651357(74%)
41451571(38%)2574(62%)

タワー棟を含む総数は4145戸に対しては38%が供給済みということになります。

晴海フラッグの過去のリリースによるとコロナ前の供給分940戸に関して893区画に対して申し込みがあったということですので、コロナ以前の状態でも供給分の95%に対して申し込みがあったということになります。

今回の2021年11月抽選分に関しては全戸に申し込みが入ったと思われます。「売れ行き」で検索して来られる方が多いですが、予想されていた通りコロナ禍前とは次元の違う売れ行きになっています。

タワー棟を含めた総数では残り2500戸強が未供給ですが、タワー棟を除いた部分では残り1119戸(42%)となっており、タワー棟を含めればまだまだ残ってる印象ですが、タワー棟を除いてみると大分残り少ないなという印象になります。

これに加えてコロナ禍前販売分のキャンセル住戸が約10戸くらいあるようですので、本当の残りは1130戸程度ということになりそうです。

タワー棟の戸数

一応引き算した結果のタワー棟の戸数も書いておきます。

2025年9月竣工予定。2022年1月着工とか。どちらも50階建てらしいですね。

戸数
PARK722
SUN733
1455

価格表

11/25 SUN VILLAGE1期2次とPARK VILLAGE 2期の間取りが公開されています。予定価格も入ってますが、現時点では値上げはない感じですかね。

SUN VILLAGE 1期2次

PARK VILLAGE 2期

ぱっと見、PARKが多そうです。

PARK
SUN

以下は、先ごろ販売が終了した分の価格表ではありますが、公式サイトで細かく見れますので参考までにどうぞ。

SUN VILLAGE 第1期販売価格表

SEA VILLAGE 第2期販売価格表

SUN VILLAGEの方が全体的に安めです。レインボーブリッジビューのA棟を除いて。

73.5㎡の18階最上階が6700万円とか信じられない安さです。広さ的に最も小さな部屋でも60㎡以上ある中で、5000万台の部屋もそれなりにあり、いつの時代ですか?状態です。

SEA VILLAGEの方がお高く、仕様が上で85㎡以上の部屋しかないのもありますが、7500万円~の値付けとなっています。

晴海フラッグ人気の経緯

あくまでも個人の感想になります。

※ パビリオン≒モデルルーム

時期事象
2019
7月
第一期販売 600戸供給、申し込み数1683組ですでに普通に人気マンション
2020
コロナ発生 2013年頃から上昇を続けてきた不動産価格が下落に転じる
2020
3月
五輪延期 それに伴い晴海フラッグの引渡も延期
パビリオンも一時閉鎖
2020
5月
不動産価格の下落が続き、4月~5月にかけて急落
2020
6月
コロナバブルの影響、コロナによる住み替え需要もあり住宅価格の反騰が始まる
2021
ニュースになるレベルで住宅価格が上昇し、在庫が急減(都心)
最後の望みとして晴海フラッグを待つ人が増えるがパビリオン(モデルルーム)閉鎖中
2021
住宅価格の天井感を持つ人が急増するが在庫が増えず住宅価格は更に上昇
2021
さすがに天井かもが大勢となるレベルまで住宅価格が上昇(天井なんて誰にも分かりませんが)
2021
9月
晴海フラッグのパビリオンが救世主的に再開(SUN VILLAGE第1期、SEA VILLAGE第2期)
値上げして再開しないと安すぎて混乱するのではという心配もあったが、価格は据え置きで再開
マンクラだけでなく一般人も大騒ぎとなる
2021
10月
熱狂がほんの少し冷める(主に駐車場、駐輪場、BRTと固定資産税が引っ掛かった人たちを中心に)
それでもモデルルームにたどり着けないレベルに超人気(それくらい他が高すぎる)
2021
11月
専門家の願いも虚しく、超人気でSUN VILLAGE第1期、SEA VILLAGE第2期は終了

申し込み倍率と優遇倍率

まず11月に抽選が行われたSUN VILLAGE第1期、SEA VILLAGE第2期に関しては、念のためですがSUNもSEAも優遇倍率3倍持ちの方が一定数おられるので、倍率通りの人数が申し込んでいるわけではありません。

この期の最終結果ですが。

結局全戸に申込あり、最高倍率111倍、平均倍率8.7倍だったとのことです。

事前の情報を元に考えると、この倍率は上記の3倍優遇を除いた申し込み数による倍率になるのではないかと思われます。

モデルルームへたどり着けなかった人も相当数いると思われる中での倍率ですので人気のすごさがうかがい知れます。

ここまで人気化してしまうと、投資家は別にいいしょうけど、いま本気で家を探している人は厳しいですよね。

予算的に併せて検討できるような物件も近くにはないですから。

事前に見ていた中ではこちらのツイートがほぼ正解ツイートでした。

固定資産税についての検証

全体が長くなったため別記事に移動しました。

一時高いと話題になった件です。課税される年になってみないとホントの正解は分からないわけですが、主に土地割合が極端に低いことと固定資産税がどう関係しているのかを書いてあります。

地震、津波、液状化、高潮などの災害

なお、地震等に関してはイメージで判断せず、しかし危ないところにはしっかり目を向けた方がいいというスタンスです。

そこら中に「埋立地は地盤ガー」というコメントが溢れていますが、関東大震災の死者約10万人の88%が火災で亡くなっています。

また関東大震災の時点ですでに埋立地に住んでいた人がいます。

東京都港湾局の埋め立ての歴史

ただ晴海フラッグは若干新しめの埋立地という懸念点はあります。詳しくは以下の記事にて。

モデルルームを訪問しての感想

ここからは最初のメインコンテンツで、モデルルームを訪問した時の感想になります。

2021年9月時点の内容です。

価格そのものは激安

問題点は相当たくさんあるんですが、価格そのものは激安というのはそうだと思います。

これを安いと思えない人は、最近の相場を見ていなかった人だと思うので、浦島になったつもりで現在の相場を見る作業をされた方がいいかなと思います。
そしてこの大人気に関してはやはり圧倒的にこの安さが影響しているのは間違いないですよね。
相場よりも1000~2000万円安いという意見も見かけますし、実際に自分でもそう思います。モデルルームでは2000万は安いと言ってました。

とはいえ、実際に+2000万だったら、この不便な立地で4000戸も売れるとはとても思えません(超望部屋・駐車場優先部屋は除く)。

また仮に中古で+1000万で出てきて買うかと聞かれると、格安の部屋に関しては+1000万で中古だといらないような気が…。

仮に中途半端な安さだったとしたら不人気だったのではと思っていて、今回はある一定の安さのラインを超えて激安になったために人気のブーストがかかっているんじゃないでしょうか?

  • BRTが路線バス並みに遅い
  • 駐車場の設置率が50%弱
  • 駅から遠いのはいいとして、駅が狭くてしかも大江戸線
  • 管理費、修繕積立金以上に固定資産税に注意

こういった点を一気に飲み込んで思考停止で買えるのは破格の安さがあるからで、普通に安いレベルだとクローズアップされるべき問題点が大きすぎるように思います。

なお、次期以降の値上げについては全くの白紙とのことでした。総戸数も売主も多いので難しい面もあるのかもしれません。

眺望は本当に超望

私が晴海フラッグを検討している理由は、ほぼほぼ眺望のよさ(超望)です。豊洲ぐるり公園のレインボーブリッジ側に行ったときに、この眺望に住みたいと思いました。

レインボーブリッジ

残念なことにSea Villageはバルコニーに出ないとレインボーブリッジは見えないとのことでした。レインボーブリッジにこだわらなければ、豊洲市場まで距離があってすごくいいですよね。
そうするとやはり残るのはSun VillageのA棟になるのですが、さすがにお高いです!私はここまでの広さがいらないせいで高く感じる部分もありますが、超望一点で買えるかというとそこまで眺望の想像力がありません。

あとちゃんと調べてなかったなと思ったのは、Sun Villageからのレインボーブリッジの方向って、思ったよりも斜め方向だな(本当に眺望のよい部屋は限られる)と。

眺望シミュレーションを見た感じ、B棟西側でも上層なら何とかいけそうでしたけど。

レインボービュー

設備仕様はいい意味で普通

最近コストカットマンションが多い中、晴海フラッグは設備仕様がよいと見かけることが多かったですが、私はいい意味で普通かなと思いました。
90㎡以上は見ていないせいか特に心踊る部分はなく、分譲マンションとしてカットすべきではない部分をカットしていない。そういう意味で特に室内仕様に関しては強くよかったとか強くよくないと思った点はなかったです。

よかったと思った点

  • カップボード(食器棚)がオプションではなく標準
  • 室内入口付近のコートクロークが便利そう
  • Sun VillageのA棟やSea Villageの低層は公園の木々が視界に入ってからの超望なところ
  • 板マンで各階ゴミ置き場
  • 歩車分離の街の仕様(駐停車スペースは宅配も含めすべて地下)
  • 街の自転車専用道路の仕様(適当な歩道との区分けではなくマジな自転車専用道路)
  • 共用設備もいいと思いますが、とにかく道や公園などの街そのものがいい

微妙だなと思った点

  • 玄関の鍵が普通に鍵穴に差し込むタイプ
  • 室内の開き戸が多い
  • 70㎡台の部屋は収納が少ないかも
  • 天井が普通かも(2.5mの場合、一般的には十分な高さ)
  • キッチン天板が広くない(一般的に小さいわけではない)

室内に関しては最新設備を見てテンションが上がるのかな?と思っていたのですが、それほどではありませんでした。ちゃんとしたものがモレなくあるという感じです。
新しく作る街の方はものすごくいいなと思いました。買えずに後で晴海フラッグの街を訪れたら後悔するかもとは思いました。

とはいえ、Sun VillageのA棟だとほぼ億ですからね…。

オリンピック効果について

選手村だったから欲しいみたいな人は、今はいるのかもしれませんね。
抜群に有名なマンションにはなったので、このまま人気のマンションとして売り切れれば、有名な元選手村のマンションとなってすごくプラスに感じます。
すでに可能性がほぼ無くなっていますが、もし何らかの理由でたくさん売れ残るようなことがあると、逆に超有名な不人気マンションになってしまうリスクは一応あるかなと。売れないとなったら大喜びで雑誌に書かれるでしょうし。

物理的な距離について

私は都心への物理的な距離重視派です。いざとなれば歩けるとか、タクシーに乗ればすぐという安心感が大きいと思っています。
しかしそれでも晴海フラッグは厳しいですね。特に厳しかったのがBRTがすごく普通のスピードだったことです。

※ その後BRTの計画の不透明感も話題です。
車しか乗らないって人には最高のマンションかもしれませんが、この立地(他に駐車場がない)で駐車場当たらなかったらどうするんでしょうね…?

そして駐輪場が世帯あたり1.5台ですか。この立地でそれはある意味駐車場並みにアウト感ありますね。ファミリーで自転車1台は厳しい…。

管理費、修繕積立金

管理費、修繕積立金は安いからいいものではありませんので、Sea Villageに関してはかなり高くは見えますが、最近の傾向を見ればまあ許容範囲じゃないかと思います。各階ゴミ置き場があって管理費高いとか言えないかなと。

追記集

駅距離と都心への近さ

2021/11/12追記

とあるS氏によるとここは陸の孤島になるとかならないとか。

政府の統計にあった「最寄りの交通機関までの距離(12区分)別住宅数―全国,都道府県,21大都市(平成25年)」を元に駅20分以上かかる家の割合を見てみたいと思います。

東京都で見ると以下のような感じです。

駅距離500m
未満
500m
以上
1~2km2km~
割合
全647万世帯
40%35%19%6%

駅から1km以上のところに住んでいる人は25%いるということになります。

徒歩20分というのは1.6kmということになりますので、大体東京では15%くらいの人が駅徒歩20分以上のところに住んでいることになります。

西の方も含めての数字としてはすごいですが実際どこ行っても駅ありますからね。

晴海フラッグの場合、駅遠物件というのは百も承知で検討している人しかいないはずですが、まあ実際の数値でみるとこんな感じということで。

ちなみに全国で見てみると

駅距離500m
未満
500m
以上
1~2km2km~
割合
全5200万世帯
20%23%24%33%

弱めに見積もっても日本では40%強の人が駅徒歩20分以上のところに住んでいることになります。徒歩20分で孤島とかの表現は少々失礼な気がしますね。

世の中、住むところを資産価値をメインで探している人ばかりではないですし、これだけのマンション高騰のタイミングでは何かを諦めざるを得ません。晴海フラッグを検討している人だってそんなことは千も承知でしょう。

都心への物理的距離の近さによるアドバンテージ

そして仮に孤島だったとしても都心に物理的な距離が近いです。

私は物理的距離重視派ですが、物理的な距離というのは事故や災害等何らかの原因で電車が止まった時、終電が無くなってしまった時に最悪歩いて帰れたりタクシー代が安く済んだり、ちょっと肥満気味の時に今日は歩いちゃうかが可能なところによさがあると思っています。

何かあっても1時間くらいなら普通に歩ける範囲です。

NAVITIMEの行ける範囲検索によると徒歩1時間で行ける範囲は以下のようになっています。

晴海フラッグから徒歩1時間

これはちょっと広い気がしますが、googleマップで見ても東京駅、東京タワー、霞が関は徒歩1時間ほどです。

無論日常的に歩く距離ではないですが、いざとなれば東京タワーから1時間で歩けるってすごいことですよね。

駐車場、駐輪場、BRT、勝どき駅と様々問題はありますが、この物的距離の近さはやっぱり刺さる人には刺さります。私のようにお腹が弱くて長時間電車に揺られるのが恐怖な人とかに特に。

駐輪場に関しての懸念

駐輪場に関してびっくりツイートをいくつかご紹介。

駐輪場の1.5台というのは多いのか少ないのかに関しては別記事をまとめてみました。

駐車場も書きました。

密集してると言われてる件

晴海フラッグの壁感、密集感が話題なので、夜はどうなんだろうと思って見てきました。

すごい見に来てる人多かったです。Youtuberっぽい人もいました。

そして暗いせいかうまく写真が撮れておらず…でもせっかくなので撮った分をご紹介。

豊洲大橋からSea Village方向

豊洲大橋からSEAビレッジ

シービレは室内からレインボーブリッジ見えないとはいえ、バルコニーに出たら素晴らしい景色でしょうね。

Sea Villageの裏側を北東側から

Seaビレッジ裏側

まだできていないのに何かかっこいいなと思いました。まあ密集感あると言えばありますかね。

Park Villageを北東側から

PARKビレッジ北東から

密集感ありますが夜のせいもありますかね。

Sun Villageを北東側から

sunビレッジ北東から

Parkの方とあまり変わらない感じでした。

Sun VillageのB棟とC棟の間からPark Village方面

sunビレッジからportビレッジ

…こんなもんですかね。やはり少しイメージと違うなあとは思いました。

まあでも安さは正義ですし、地震も来てやはり物理的な距離は大事だなと思った次第でもあります。

自分の目で確認に行った方がいいように思います。

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