晴海フラッグの固定資産税

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元記事は以下のものですが長くなり過ぎたので固定資産税の長い解説を分けました。

固定資産税についての検証

そもそもの話として、将来の税額をお役所でも分からないのに売主が分かるわけもなく、出ているのは見積もりですから高めに出ているのは間違いないわけです。

とはいえ、それにしてもちょっと高くないか?という点で一時話題になりました。絶対大丈夫とは言い切れない部分を理解しておくに越した方がいいかなと思ってまとめたものになります。あくまでも素人によるまとめです。

固定資産税が高い原因に関する2つの説

固定資産税はそもそもまだ分からないのであくまでも見積もりに関しての話ではあるのですが、なぜ高いのかに関しては2つの説があります。

  1. 持ち分の割合が建物に極端に偏っている(土地の割合が低い)
  2. 土地が広い、共有部が多くてその持ち分が多い(土地の資産が多い)

この二つって真逆ではないですが、だいぶ逆のことを言っています。

建物割合が高く土地割合が低い説

こっちの説は論理的に説明がつくのでこちらから説明します。ポイントは固定資産税の軽減措置になります。

まず、例えば7000万円のマンションを買った場合ですが、4000万円分が土地で3000万円分が建物などと割合が決まっています。契約書に書いてあります。

一般的に都心は土地が高いので、土地の割合が極端に低くなることはありません。5:5だったり6:4で土地の方が多かったりします。

そして問題になるのが固定資産税の軽減措置です。

ざっくり小規模住宅用の土地は固定資産税が1/6になりますが、建物の方は新築後からの5年間1/2になるだけです。6年目以降は軽減措置がありません。

建物土地
1~5年目1/21/6
6年目以降なし(1/1)1/6

一例として、ある年の評価額が6000万円のマンションの軽減措置前の固定資産税の額を仮に総額82万円としたい説明します。

土地と建物の割合が5:5だった場合

5:5の場合、土地建物それぞれ42万円ずつの金額になり、そこから軽減措置で土地は1/6、建物は1/2になるのでこのようになります。

 土地 42万円÷6=7万円

 建物 42万円÷2=21万円

合計で28万円になります。

土地:建物が1:9だった場合

1:9の場合、土地が8.2万円、建物が73.8万円ということになります。それぞれ1/6と1/2にしたとき以下のようになります。

 土地 8.2万円÷6=約1.36万円

 建物 73.8万円÷2=36.9万円

合計で約38.2万円になります。軽減措置が弱い方の建物の割合が高いとこういう計算になります。

6年後軽減措置が無くなった後

ここまでだとそこまで大した問題に感じませんが、建物の方は6年目以降に軽減措置がなくなります。(仮に)6年目に建物の評価額が85%(劣化分)になったとして単純計算すると

 土地 8.2万円÷6=約1.36万円

 建物 62.7万円=62.7万円

となり合計で約64万円くらいです。差が大きく出ます。

ただ、土地の方は使っても価値が減りませんが、建物の方は原則としては築年数に応じて価値が減っていき、原則としては20年で価値が半分になるので支払いがすごく厳しいのは軽減措置が切れた後(6年目~15年目くらい)だけなのかもしれません。

固定資産税は建築費の上昇等の影響も受けたりしますし、その年のマンションの建物と土地を区がどのように評価したかで決まるものですので、あくまでもすべて原則としての話。

そして上記はあくまでも区の評価でも土地割合が低かった場合の一例です。いくら土地が安く払い下げられたといっても、近隣のマンションと全然違う固定資産税評価をするかな?というのは割と疑問です。

土地と共有部の持ち分が高い説

もう1個の説の方も一応解説しておきます。この説は他のマンションよりも晴海フラッグは共有資産部分(特に土地)がお高くて、その持ち分のせいで他のマンションよりも固定資産税が高いという説になります。

モデルルームでそういう話を聞いたというツイートに基づいています(ご紹介はしませんが)。

まず土地がそもそも本当に広いのか?について見てみたいと思います。Sun Villageの敷地面積が37,000㎡というのを見つけたので Sun Village と他のマンションを比較してみます。

湾岸の大規模板マンがあまり思いつかなかったので2つですが。

戸数一戸
あたり㎡
晴海フラッグ
(Sun)
37,000182220.3
スターコート
豊洲
19,80074026.7
プラウドシティ
東雲
17,80047037.9

一戸あたりにしてみたところ、晴海フラッグの方が狭いですね。他にも共有の土地があるんでしょうか。

総敷地面積を調べたところ、商業施設等全て含んで13.4万㎡らしいので、他に2つのvillageがあるのでそんなに広大な共有の土地はないでしょうね。

仮に商業施設用の土地もみんなで分け合って持ったとしてもそんなに広くならないように思います。

共用施設が多いといっても、戸数も異常に多いわけでそんなに固定資産税が変わるかなと疑問に思います。

そもそもこちらの説だと、本来高いものを安く売っているという理屈になってしまうんですよね。

結局固定資産税は高いのか?

前述した通り、1.土地割合が低い説が本当だったとしても、すぐ近くにもマンションは建っており、中央区が他のマンションとかけ離れた固定資産税評価をするでしょうかね?

この件は格安で土地が都からデベロッパーに売却されたことに起因していると思うのですが、上で行った計算はあくまでも2024年以降の固定資産税の算出時にも不動産取得時の土地建物の割合が適用されたケースでの計算です。

実は固定資産税は大したことなかったというオチになる可能性が高いと思っているのですが、なぜこの記事を書いたかというと、土地割合が極端に低いことと固定資産税の関連についての明確な解説がないように思ったためです。

また仮にですがもし土地割合低い説で解説したような高い金額になってしまったとして、他のマンションよりも最初の5年の固定資産税が少し高く、6年目からしばらくの間はかなり高いということになるかと思います。

そして建物の価値は年と共に無事に減っていき、つれて固定資産税も下がっていくと考えた時に、30年間などで見た場合のトータルでそこまで大きな金額になるのかなとは思います。

以上が固定資産税の解説になります。税に関しては知らないと損することもありますし、住宅を買うのであれば面倒くさがらずに関連する税金についても調べるようにした方がいいのかなとは思います。

固定資産税に関しての参考情報

住宅用の土地は固定資産税が1/6に軽減されるという軽減措置について

都の軽減措置の説明

すごく分かりやすい固定資産税についての説明は以下

マンションの固定資産税はいくら? 相場や計算方法、軽減措置をシミュレーションで解説

ハルフラは土地の割合が低い説の元ネタ

土地の割合が低い説の元ネタはこれらです。

「HARUMI FLAG」 土地と建物の価格比率は調整区域並みの7:93 算定は妥当

マンコミでのらえもんさんが書かれていた内容。うまくリンクができませんでした。

→どうも、土地の取得費が大幅に安かったため、固定資産税の算定が建物に偏ってしまうのではないかという情報がありました。建物の方が固定資産税は高くなるので、年間60万円はあり得る話かもしれません…

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